在房地产领域，公摊面积和物业费的计算一直是购房者关注的焦点。公摊面积是指住宅楼内为住户共同使用的公共设施部分所占的建筑面积，而物业费则是业主根据房屋面积向物业公司支付的服务费用。然而，在实际操作中，关于公摊面积的界定以及物业费的计算方式常常引发争议。

通常情况下，开发商会将公摊面积纳入房价，并将其作为物业费的计算基数之一。这种做法虽然符合现行法规，但对购房者来说，可能会感到不公平。尤其是当某些所谓的“公用面积”既无法实际使用，又未能明确计入合理的成本分摊时，就显得更加不合理。

那么，哪些类型的公用面积可能被排除在公摊范围之外？以下几点值得关注：

1. 非功能性空间

一些开发商会在项目中设置装饰性或象征性的公共区域，比如过于奢华的大堂、仅供展示用途的会客厅等。这些空间实际上并未为大多数住户提供实质性服务，因此不应计入公摊面积。如果这类空间被强制摊入房价或物业费基数，则明显加重了购房者的负担。

2. 独立运营的商业设施

若小区内存在独立运营的商业设施（如商铺、餐饮店），其产生的管理成本应由商家自行承担，而不应通过住宅用户的公摊面积来弥补。例如，某些小区将底商的物业管理费也分摊到住宅用户身上，显然是不合理的。

3. 闲置或未启用的区域

有些开发商为了追求更高的销售单价，会在设计图纸上标注大量“公用面积”，但实际上这些区域长期处于闲置状态，从未投入使用。例如空置的健身房、泳池或者会议中心等。对于这类未实际发挥效用的空间，理应剔除出公摊范围。

4. 超出合理比例的部分

根据相关法律法规，公摊面积的比例需控制在合理范围内。如果某楼盘的公摊比例远高于行业平均水平，且没有明确说明具体用途，则可以视为不合理收费行为。购房者有权要求开发商提供详细的公摊明细，并对其合法性进行审查。

如何避免不必要的支出？

为了避免因不合理公摊而导致额外开支，购房者可以从以下几个方面着手：

- 在签订购房合同时仔细核对公摊面积条款；

- 关注物业费收费标准，确保不会因为虚假的公摊面积多交钱；

- 对于可疑的公共设施，及时与开发商沟通并保留证据；

- 必要时寻求法律援助，维护自身合法权益。

总之，“不能公摊和不计物业费的公用面积”问题反映了当前房地产市场中存在的一些不公平现象。希望未来能够出台更为完善的政策法规，保障消费者的正当权益，让购房过程更加透明公正。